De tweede voorwaarde is dat, ondanks de hogere bouwkosten, de stichtingskosten van de woning niet hoger mogen zijn dan €272.268. Het fiscale voordeel bestaat uit een lagere rente op de lening. Die rente kan 1 a 2% lager liggen dan de gangbare rentetarieven voor hypotheken. Helaas is de hoogte van de lening beperkt, tot een bedrag van €34.034. Daardoor zal een groene hypotheek altijd in combinatie met een andere lening moeten worden afgesloten. Enkel voor het ’groene’ deel van de hypotheek geldt het lagere rentepercentage voor een periode van maximaal 10 jaar. Concreet betekent dit dat bij een maximale lening en duur, er tien jaar lang een lagere rente van 1,5% en maandelijks bruto circa €42 minder rente hoeft te worden betaald.

Dat is over de hele periode €5.100. Uitgaande van een belastingvoordeel van 42% bedraagt het nettovoordeel €2.958 over de gehele periode.

Naast het rentevoordeel van de geldlening biedt de inkomstenbelasting nog een groene faciliteit. Die is gelegen in de opbouw van vermogen om de geldlening af te lossen. Die opbouw kan in (dure) beleggingsverzekeringen, maar kan ook door zelf te beleggen. Het geld wordt dan belegd in duurzame beleggingsfondsen. Normaal gesproken is er voor vermogen een fiscale vrijstelling van €20.014 per persoon.

Door te beleggen in duurzame fondsen is er in box 3 een verhoogde vrijstelling van maximaal €53.421. Tevens wordt er in box 1 een belastingkorting verleend van 1,3% van de waarde van de vrijgestelde maatschappelijke belegging. En dat verbetert het rendement. Daarmee wordt een deel van de aflossing belastingvrij opgebouwd. U kunt dus twee voordelen bereiken: lagere rente over een klein deel van de lening en een gedeelte van de aflossing fiscaalvriendelijk opbouwen. 

 Wat doet een hogere rente met uw hypotheek

In eerste instantie zou u denken dat een hogere rente ook fors hogere maandlasten zou betekenen. Maar dat hoeft niet, en is afhankelijk van de hypotheek die u hebt. Hetzelfde geldt voor een lagere rente: niet iedereen profiteert daarvan.

U hebt een kortlopende hypotheek
Als u een kortlopende hypotheek heeft, die bijvoorbeeld al na één jaar moet worden vernieuwd, is de kans groot dat u in een periode van oplopende rentes te maken krijgt met hogere bruto rentelasten. Bij een variabele rente zal de opwaartse aanpassing meestal nog wat sneller verlopen. De toename van de netto rentelasten wordt, wanneer u voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komt, wat gedempt door de fiscale aftrek.

U hebt een langlopende hypotheek
In geval van een langlopende hypotheek zijn een aantal scenario’s denkbaar.:

U hebt een variabele rente
In dat geval zal in de periode van stijgende rentes de hypotheekrente naar boven gaan, en weer naar beneden zodra de rentes weer dalen. Gemakshalve ga ik hier voorbij aan de spaarhypotheek met variabele rente. Hij komt weinig voor en is administratief moeilijk bij te houden. De effecten zullen overigens hetzelfde zijn als bij een spaarhypotheek met een vaste rente.

U hebt een flexrente of een rentebedenktijd
In dat geval is het belangrijk of u een financiële buffer heeft en of het er naar uit ziet dat de rente verder zal stijgen. In een periode van hoogconjunctuur is een stijgende rente aannemelijk. Hebt u een buffer en is er geen hoogconjunctuur voorzien, dan kunt u een hogere rente vaak wel uitzitten. Hebt u geen buffer, of is een hoogconjunctuur voorzien, dan doet u er goed aan de rente vast te leggen.

De rente ligt vast
Dan is belangrijk voor hoe lang de rente vast ligt en wat voor soort hypotheekvorm u hebt. Als er nog een tijd te gaan is voordat de rentevaste periode verloopt, hoeft u zich nog niet zo druk te maken. Anders is de situatie, wanneer binnenkort de hypotheek moet worden vernieuwd of overgesloten. Bij de meeste hypotheken zal een hogere rente doorwerken in hogere maandlasten, zij het dat de hypotheekrenteaftrek een deel van de stijging beperkt.
Bij de spaarhypotheek is het een ander verhaal. Voor een spaarhypotheek geldt in algemene zin dat een hogere rente leidt tot een lagere spaarpremie, terwijl de hogere hypotheekrente aftrekbaar blijft. Daardoor zult u bij een spaarhypotheek veel minder merken van een stijgende hypotheekrente. Bij een beleggingshypotheek kan een langdurig hogere rente op twee manieren verkeerd uitpakken. Ten eerste gaat de hypotheekrente omhoog, en ten tweede houden beurzen niet van rentestijgingen. De kans is aanwezig dat het behaalde beleggingsresultaat zal achterblijven bij het beoogde doel.

Slot
Niemand weet wat de rente zal doen. Een conclusie zou kunnen zijn dat u bij een spaarhypotheek altijd het beste uit bent. Het tegendeel is waar. Als de rente daalt bent u bij de spaarhypotheek juist slechter uit. De hypotheekvorm die u kiest en voor u te allen tijde, ook bij andere rentes, betaalbaar moet zijn, is dan ook een persoonlijke zaak. Hebt u een financiële buffer? Hoe is het gesteld met de inkomensperspectieven? En zo verder. Maar laat altijd een paar positieve en negatieve rentescenario’s voor u uitrekenen, want dan weet u tenminste waar u aan toe bent.

Bron: financieel.infonu.nl
Datum: 01-10-2007

Drie manieren om de overwaarde van uw huis te benutten

Als ik met pensioen ga, ga ik mijn eigen huis opeten. Je hoort het veel, maar niet iedereen weet hoe men dat het beste kan doen. Diverse aanbieders bieden inmiddels producten aan op dit gebied, maar veel van die producten zijn vaak erg onoverzichtelijk en soms zeer risicovol.

Uitgangspunt bij een hypotheekaanvraag is een inkomenstoets en daar zit hem nu juist de kneep bij een pensioenhypotheek. U wilt uw overwaarde gebruiken als aanvulling op uw pensioeninkomen, terwijl banken toetsen of u op basis van uw huidige inkomen de hypotheek kunt betalen. Ondanks de steeds groter wordende vraag, zijn op dit moment de meeste aanbieders (nog) niet klaar voor het aanbieden van goede pensioenhypotheken. Het probleem zit hem in het feit dat ze niet goed weten, hoe ze inkomen moeten toekennen uit de opgenomen overwaarde.

Op dit moment zijn er drie hoofdvormen van pensioenhypotheken te onderscheiden: de 'echte' opeethypotheek, de overwaardehypotheek, en de i nkomensaanvulling-hypotheek. Deze zal ik achtereenvolgens uitleggen en toelichten met een voorbeeld.

Drie voorbeelden daarvan met de volgende uitgangspunten.

- Waarde van de woning €300.000

- Huidige hypotheek 40.000

- Overwaarde wordt benut gedurende 15 jaar (65 tot 80 jarige leeftijd)

- Een bedrag van 25.000,- (incl. financieringskosten) wordt direct in handen gewenst en de rest wordt gebruikt voor maandelijkse aanvulling op het inkomen.

De “echte” opeethypotheek

Bij een opeethypotheek krijgt u een aflossingsvrije hypotheek tot de (executie)waarde van uw woning (het bijschrijvingplafond). Het kenmerk van een opeethypotheek is dat er maandelijks geen rente verschuldigd is, maar dat deze wordt bijgeschreven op de hoofdsom. Afhankelijk van de looptijd van de lening wordt berekend hoeveel rente u waarschijnlijk verschuldigd zult zijn gedurende de looptijd van de lening. Ondanks dat de werkelijk te betalen rente lager is, wordt in de berekening rekening gehouden met een hoger percentage, als soort van veiligheidsmarge: de rekenrente. De totaal verwachte rente wordt van het plafond afgehaald en het restant staat u vrij ter beschikking. Dit is uw opnameplafond. U heeft de vrijheid om de ruimte tot uw opnameplafond ineens of periodiek op te nemen, geheel naar eigen inzicht.

Omdat u bij deze hypotheekvorm geen hypotheeklasten hoeft te betalen, de rente wordt immers bijgeschreven, vindt er geen inkomenstoets plaats.

Voorbeeld

Het bijschrijvingplafond wordt gesteld op €185.000. Hiervan wordt direct opgenomen een bedrag van €65.000 (€40.000 voor uw huidige hypotheek en €25.000 waarover we direct wilde beschikken). Rekening houdend met het rente-op-rente-effect op basis van de rekenrente bedraagt het restant opnameplafond €60.000. Van deze ruimte kunt u maandelijks zo’n €300 als extra inkomen opnemen.

Voordelen:

- U betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag;

- De hypotheekconstructie is zeer transparant en kent geen beleggingsrisico’s;

- U neemt het geld (zonder beperkingen) pas op zodra u het nodig heeft, uw schuld loopt langzaam op;

- U betaalt afsluitkosten over uw opnameplafond.

Nadelen

- Hypotheek is grotendeels gebaseerd op variabele rente, waardoor de looptijd langer of korter kan zijn dan verwacht;

- Er wordt voor uw veiligheid gerekend met een hogere toetsrente, waardoor de maandelijkse opnamecapaciteit lager wordt;

- Als u uw plafond (eerder) heeft bereikt, bent u afhankelijk van de waarde van uw woning of de hypotheek verlengd kan worden;

Inkomensaanvulling-hypotheek

Een andere vorm van pensioenhypotheek is de inkomensaanvulling-hypotheek. Bij deze variant wordt de gehele overwaarde van de woning in één keer opgenomen. U krijgt in dat geval direct de beschikking over de gehele overwaarde, met als gevolg dat u ook rente moet gaan betalen over de gehele hypotheek. Omdat de lasten hierdoor hoger zullen zijn dan dat u op basis van uw pensioeninkomen kunt betalen, wordt een deel van het opgenomen bedrag gebruikt voor een inkomensaanvulling.

Het grote verschil met de opeethypotheek is dat er bij deze variant een bedrag belegd moet gaan worden op een spaar-/beleggingsrekening of in een lijfrenteverzekering ten behoeve van de inkomensaanvulling. De hoogte van het bedrag dat hieraan wordt besteed, is gebaseerd op uw inkomenstekort ten opzichte van de volledige hypotheek en afhankelijk van het (verwachte) rendement op uw beleggingsrekening of in uw lijfrenteverzekering.

Voorbeeld

Er wordt een hypotheekafgesloten van 300.000,-, waarvan u 40.000,- gebruikt voor uw huidige hypotheek en 25.000,- direct in handen. De resterende 235.000,- wordt gestort in een direct ingaande lijfrenteverzekering. Deze verzekering zal u gedurende 15 jaar maandelijks zo’n 1.600,- uitkeren. Na aftrek van de hypotheekrente (stel 5 % op jaarbasis) houdt u 350,- per maand extra te besteden over.

Indien u kiest om zelf te gaan beleggen in plaats van een lijfrenteverzekering zult u bij een jaarlijks gemiddeld rendement van 6 % maandelijks zo’n 1.750,- kunnen onttrekken, zodat na betaling van de hypotheekrente 500,- per maand als extra inkomensaanvulling overblijft.

Voordelen:

- De maandelijkse aanvulling, zeker bij een risicovolle belegging, zal groter zijn dan bij de opeethypotheek;

- U kunt kiezen uit alle aangeboden rentevastperiodes;

- In de toetsing wordt ook rekening gehouden met uw pensioeninkomen als inkomensbron.

De nadelen:

- De gehele overwaarde wordt ineens opgenomen en u betaalt direct rente over de gehele hypotheek;

- In geval van een beleggingsrekening loopt u beleggingsrisico. Als u een lager rendement haalt dan verwacht, of een negatief rendement, dan loopt uw aanvullingspotje versneld leeg, waardoor u in betalingsproblemen kunt komen;

- Indien u gebruikt maakt van een lijfrenteverzekering dan dient u rekening te houden met de (hoge) kosten die aan zo’n verzekering zitten en dat in geval van overlijden de gehele verzekering vervalt aan de verzekeraar (tenzij u weer een contraverzekering sluit, een overlijdensrisicoverzekering);

- De maandlasten worden in twee transacties verwerkt (renteafschrijving en bijschrijving vanuit de inkomensaanvulling);

- Wijzigingen in de hoogte van de inkomensaanvulling zijn (nagenoeg) niet mogelijk;

- U betaalt afsluitkosten over de gehele hypotheek.

Overwaardehypotheek

Bij deze variant wordt, net als bij de inkomensaanvullinghypotheek, de gehele overwaarde van de woning in één keer opgenomen en moet u rente gaan betalen over de gehele hypotheek.

Het verschil tussen de overwaardehypotheek en de inkomensaanvulling-hypotheek is dat bij deze constructie wel een inkomenstoets plaats vindt. Op basis van het opgegeven inkomen moet de hypotheek haalbaar zijn volgens de normen van de bank. U mag daarbij wel rekening houden met inkomen gegenereerd door de overwaarde.

Omdat de lasten uit de hypotheek feitelijk hoger zijn dan dat u op uw inkomen kunt betalen, is het verstandig om een deel van het opgenomen bedrag opzij te zetten voor de toekomstige rentebetalingen. Dit kan bijvoorbeeld op een beleggingsrekening of in een lijfrenteverzekering. Het tweede verschil met de inkomensaanvulling-hypotheek is dat de bank geen controle uitvoert of en hoe u dit daadwerkelijk doet. U heeft een grote mate van eigen verantwoordelijkheid!

Voorbeeld

Er wordt een hypotheekafgesloten van €300.000, waarvan u €40.000 gebruikt voor uw huidige hypotheek. De overige €260.000 krijgt u direct in handen. U bepaalt zelf wat u met het geld gaat doen, hoeveel u reserveert voor rentebetaling en in welk tempo u uw vermogen opeet. U moet van begin af aan iedere maand de volledige hypotheekrente betalen. Als het vermogen op is, zult u nog steeds de hypotheekrente moeten betalen of anders de woning te verkopen.

Voordelen:

- Er vindt geen controle plaats of u daadwerkelijk een inkomensaanvulling creëert; U kunt direct over het gehele vermogen beschikken;

- U kunt naar eigen inzicht een inkomenssysteem creëren;

- U verklaart uw eigen inkomen en hoeft uw pensioeninkomen niet aan te tonen;

- U kunt kiezen uit alle aangeboden rentevastperioden.

Nadelen:

- Uw hele overwaarde wordt ineens opgenomen en u betaalt direct rente over de gehele hypotheek;

- In geval van een beleggingsrekening als inkomensaanvulling loopt u beleggingsrisico. Als u een lager rendement haalt dan verwacht, of een negatief rendement, dan loopt uw aanvullingspotje versneld leeg, waardoor u in betalingsproblemen kunt komen;

- Er wordt meestal een renteopslag op de hypotheek toegepast.

- U betaalt afsluitkosten over de gehele hypotheek.

Wat is nu de beste pensioenhypotheek?

Wat de beste pensioenhypotheek voor u is, kan niet standaard bepaald worden. Daarvoor nodigen wij u uit om met ons een afspraak te maken. Dat kost u hooguit een stukje van uw tijd.